中央一號(hào)文件已經(jīng)發(fā)布，連續(xù)20多年關(guān)注“三農(nóng)”問題。今年的文件發(fā)布后，有一句表述引發(fā)外界高度關(guān)注——
“不允許城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，不允許退休干部到農(nóng)村占地建房”。
在解讀中央一號(hào)文件的新聞發(fā)布會(huì)上，中央財(cái)辦、中央農(nóng)辦有關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，這兩條政策底線必須守住、不能突破。
一
農(nóng)村宅基地，是有明確法律規(guī)定的。
土地管理法等法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地，是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，其所有權(quán)歸農(nóng)民集體。而農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員擁有宅基地使用權(quán)，符合條件的農(nóng)戶，具有分配宅基地的資格。
也就是說，宅基地是集體所有、成員使用，如果不是村集體成員，就不具備獲取宅基地的資格。
因此，農(nóng)房和城里的商品房不一樣。農(nóng)房建設(shè)，占用集體所有土地，只允許符合條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員申請(qǐng)取得宅基地建設(shè)，只能在本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部經(jīng)批準(zhǔn)后，交易給符合宅基地分配資格的成員。
而商品房，占用的是國有建設(shè)用地，可以在市場上出售、租賃和抵押，交易自由。
其實(shí)，關(guān)于農(nóng)村宅基地和農(nóng)房購置，早在20多年前就有明文規(guī)定。
1999年，國辦發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》，明確農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。
當(dāng)時(shí)出現(xiàn)的問題，文件交代得明確：一些地區(qū)存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題，特別是非法交易農(nóng)民集體土地的現(xiàn)象比較嚴(yán)重，出現(xiàn)了以開發(fā)“果園”“莊園”為名，炒賣土地、非法集資的情況。
2004年，國務(wù)院進(jìn)一步明確，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
但亂占宅基地的現(xiàn)象依然時(shí)有發(fā)生。
例如，2022年，自然資源部在一份通報(bào)中點(diǎn)名，福建省霞浦縣小皓村新農(nóng)村建設(shè)中，存在違法占地、違法建設(shè)等問題，最嚴(yán)重的是將冒用村民名義套取的宅基地，非法出售給村外人員并開發(fā)經(jīng)營。其中一個(gè)經(jīng)營性康養(yǎng)項(xiàng)目，通過占用宅基地，使自家建筑總面積達(dá)到1.61萬平方米。
今年1月，自然資源部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)文：嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地和住房，不得以所謂的“特殊資格權(quán)”、村民決議等，變相給回鄉(xiāng)退休干部等非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員分配宅基地建房。
信號(hào)很明確：侵占農(nóng)房和宅基地，是絕不能踩的紅線。
二
為啥不能允許城鎮(zhèn)居民、退休干部等人群到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地、占地建房？
這是一個(gè)根本性問題。
去年7月，在國新辦舉行的“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)上，農(nóng)業(yè)農(nóng)村部黨組書記韓俊明確表態(tài)：
“以宅基地使用權(quán)的退出為例，總的政策基調(diào)是，出臺(tái)這方面的有關(guān)政策一定要穩(wěn)慎，不能刮風(fēng)，花個(gè)幾萬塊錢就徹底買斷了，對(duì)農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益未必就是劃算的，這方面一定要給農(nóng)民留個(gè)后路，一定要為農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益著想。”
“在這一點(diǎn)上，不能以任何形式開口子、搞變通，要嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅和私人會(huì)館，嚴(yán)格禁止給退休回鄉(xiāng)干部職工分宅基地建房，要守好政策底線。”
說白了，村里有地，有宅基地，農(nóng)民就有退路，有生計(jì)，也有穩(wěn)定。
城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買農(nóng)房、宅基地，或是退休干部到農(nóng)村占地建房，于法無據(jù)。農(nóng)村購房建房的口子一開，炒賣土地、變相圈地的情況會(huì)大范圍出現(xiàn)，勢必?cái)D壓有限的農(nóng)村集體建設(shè)用地資源，甚至?xí)D占農(nóng)用地、威脅耕地紅線。尤其一些土地資源本就緊張的地區(qū)，一旦本村居民合法權(quán)益因“外力”得不到滿足，農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)穩(wěn)定都將面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。
說到底，宅基地制度的關(guān)鍵，是維護(hù)農(nóng)村土地集體所有，保障農(nóng)民基本居住權(quán)利。“兩個(gè)不允許”，就是要堅(jiān)決保障農(nóng)民基本權(quán)益。
三
有朋友會(huì)問了：政策不放開到農(nóng)村購房、建房，那農(nóng)村閑置的宅基地、住宅怎么辦？
的確，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，因農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工等原因造成的農(nóng)村宅基地及住宅閑置面積已超16億平方米。
有“堵”就得有“疏”。針對(duì)這些閑置資源，今年中央一號(hào)文件提出，“探索農(nóng)戶合法擁有的住房通過出租、入股、合作等方式盤活利用的有效實(shí)現(xiàn)形式”。這是一個(gè)既可避免資源浪費(fèi)、又不突破制度邊界的可行方法。
具體說來，城鎮(zhèn)居民和工商資本可以租賃農(nóng)房，用于居住或開展經(jīng)營，而非購房占地；村集體和農(nóng)民可通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營等方式，發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游；返鄉(xiāng)人員可依托自有和閑置住宅，發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。老家在農(nóng)村的城鎮(zhèn)居民，也可以繼承使用宅基地。
有城市的愿進(jìn)來，也有“農(nóng)村的想出去”。農(nóng)民要進(jìn)城，如果不想要宅基地了，根據(jù)有關(guān)法規(guī)條例，也有路子。國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民“依法自愿有償退出宅基地”，地方可多渠道籌集資金進(jìn)行補(bǔ)償。退出的宅基地，將優(yōu)先用于保障該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的宅基地需求。
這里的關(guān)鍵詞，是“依法自愿”。有關(guān)部門明確表態(tài)，禁止違背農(nóng)村村民意愿強(qiáng)制流轉(zhuǎn)宅基地，違法收回農(nóng)村村民依法取得的宅基地，或以退出宅基地作為農(nóng)村村民進(jìn)城落戶的條件，強(qiáng)迫農(nóng)村村民搬遷退出宅基地。
總之一句話：盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和住宅，很有必要，但底線絕不能破。至于退休回鄉(xiāng)的干部，若想在農(nóng)村發(fā)揮余熱，靠的絕不是占地建房，而是搞好鄉(xiāng)村振興的真本事。
文/江北
編輯/點(diǎn)蒼、綾波
來源/俠客島微信公眾號(hào)
責(zé)編：黃之安、王珊寧
